Executieveilingen: kansen en risico's

Wat is een executieveiling?

Een executieveiling vindt plaats wanneer een eigenaar zijn hypotheek niet meer kan betalen. De bank laat het pand veilen om de schuld terug te halen. Sinds 2015 gebeurt dit grotendeels online; in 2026 lopen de meeste trajecten via platforms als veilingnotaris.nl.

Je koopt niet "met korting", je koopt een pand met juridische en fysieke risico's die in de prijs horen te zitten. Wie dat onderschat, betaalt achteraf alsnog de "normale" marktprijs via herstel, leegstand of procedures.

Waarom de prijzen vaak lager zijn

Kopers nemen risico's over: het pand wordt verkocht in de staat waarin het verkeert, vaak verhuurd of nog bewoond, zonder inspectiemogelijkheid. Dat risico zit in de prijs, tenminste, dat zou zo moeten zijn. Soms bieden onervaren kopers juist te hoog omdat ze alleen naar de vraagprijs kijken.

Typische kortingen ten opzichte van vrije verkoop variëren sterk: van 10% tot 40% of meer, afhankelijk van locatie, staat en bewoning. Er is geen vaste formule.

De grootste valkuilen

Achterstallige VvE-bijdragen, beslagen, huurders met huurbescherming, asbest, achterstallig onderhoud, alles is voor de nieuwe eigenaar. Een executieveiling zonder voorbereiding is een dure les.

Bewoning en huur

Staat er nog een huurder in? Dan erf je het huurcontract. Opzeggen kan maanden of jaren duren. Leegstandskosten lopen door tot het pand leeg is.

VvE en erfpacht

Check de laatste notulen, de reservefondsstand en eventuele geplande onderhoudsuitgaven. Erfpachtcanon of afkoopsom kan de rekensom volledig omgooien.

Asbest en bouwtechnisch

Bouwkundige rapporten zijn zeldzaam bij executieveilingen. Externe inspectie en een bouwkundige keuring vóór bod zijn geen luxe, ze zijn je enige buffer.

Wat je moet doen vóór je biedt

Lees de veilingbrochure volledig. Bestel het kadasterrapport. Loop het pand extern langs, binnenkijken mag meestal niet. Vraag een NVM-makelaar om een second opinion op basis van locatie, type en brochure.

Bereken niet alleen de aankoopprijs, maar ook:

• Overdrachtsbelasting (2026: 2% hoofdverblijf, 8% verhuur/belegging, 10,4% bedrijfspanden)
• Startersvrijstelling 0% (18–35 jaar, koopsom tot € 555.000, eenmalig)
• Notaris- en kadasterkosten
• Leegstandsrisico (maanden huurder)
• Herstel en onderhoud
• Eventueel plokgeld en veilingkosten

Plok en kosten

Bij executieveilingen bestaat het "plokgeld" of "trekgeld", een vergoeding voor de hoogste bieder in de eerste fase als niemand hoger biedt in fase twee. Daarnaast komen de gebruikelijke veilingkosten, overdrachtsbelasting en notaris.

Lees in de brochure precies wanneer plok verbeurd kan gaan en onder welke voorwaarden je kunt terugtrekken, dat verschilt per veiling.

Executieveiling versus vrijwillige veiling

| | Executieveiling | Vrijwillige veiling | |---|---|---| | Aanleiding | Wanbetaling hypotheek | Verkoper kiest zelf | | Bewoning | Vaak verhuurd | Meestal leeg | | Inspectie | Beperkt | Soms wel | | Risico | Hoog | Gemiddeld |

Voor wie het echt geschikt is

Voor beleggers met liquiditeit, juridische kennis en een lange adem. Niet voor wie een goedkoop eerste huis zoekt zonder buffer. Combineer dit artikel met veilig betalen en onze veiling-zoeker voor vastgoedstartpunten.

Executoriale realiteit: korting = risico

Een executieveiling is geen makelaarstraject met keuring en financieringsvoorbehoud. De hypotheekhouder of beslaglegger verkoopt via een notaris onder strakke voorwaarden (vaak AVVE of AVVI; vrijwillige veilingen vaker AVVIVV). Veilingnotaris.nl beschrijft inzet/afmijning, onderhandse biedingen tot ongeveer veertien dagen vooraf, en het verschil tussen art. 3:268 BW en beslagveilingen.

Plokgeld en fasen

Bij opbod ontstaat een inzet; de hoogste bieder kan recht hebben op plokgeld (inzetpremie). Daarna volgt afslag tot iemand 'mijn' zegt. Online varianten volgen dezelfde logica digitaal. Lees bijzondere voorwaarden op percentages en of beide fasen op één dag vallen.

Due diligence die wél kan

Kadaster (eigendom, hypotheek, erfpacht), brochure van de notaris, huursituatie en huurbeding, mogelijke ontruiming, en een all-in berekening zonder ontbindende voorwaarden. Wat niet onderzocht is (bodem, asbest, gebreken) prijs je als risico.

Voor wie dit is

Kopers met liquiditeit of harde financiering, tijd voor herstel/ontruiming, en acceptatie van as-is. Ongeschikt als je bedenktijd en bouwkundige keuring hard nodig hebt.

Veelgestelde vragen

Kan ik een financieringsvoorbehoud bedingen?

In de regel niet. Onderhandse of veilingbiedingen zijn typisch onvoorwaardelijk. Regel middelen vóór je meedoet.

Wat is het verschil tussen vrijwillig en executoriaal?

Vrijwillig is een openbare verkoop op initiatief van de eigenaar onder vaak AVVIVV. Executoriaal volgt op wanbetaling of beslag onder bankvoorwaarden zoals AVVE/AVVI.

Zie ik de woning van binnen?

Niet altijd. Soms alleen buitenkant of beperkte bezichtiging. Neem dat mee in je maximale bod.

Waar vind ik de voorwaarden van een specifieke veiling?

Bij de aankondiging van de behandelend notaris: algemene plus bijzondere voorwaarden. Lees die vóór elk bod.

Dossieravond vóór je inzet

Blokkeer twee uur: Kadaster-uittreksel, notarisbrochure, huursituatie, berekening all-in zonder ontbindende voorwaarden, en een schriftelijk nee-criterium (bijvoorbeeld: geen binnenzicht plus bewoond = passen). Onderhands bod alleen als je liquiditeit hard is en de termijn haalbaar. Plokgeld ken je uit de voorwaarden; speel niet op geruchten.

Verschil art. 3:268 versus beslagroute beïnvloedt of onderhands überhaupt kan. Vrijwillige veilingen onder AVVIVV voelen anders dan AVVE/AVVI-executies; lees welke set geldt. Na gunning: notaristermijnen in je agenda, geen aannames vanuit makelaarslogica. e-Bids is uitleg, geen taxateur en geen live veilinglijst.

Wanneer je wegblijft

Als financiering nog 'bijna rond' is, als je ontruiming niet kunt cashen, of als het dossier gaten heeft die de notaris niet dicht. Wegblijven is ook een strategie.

Verdiepingsessay: executieveilingen-uitgelegd

kadasteravond

Paragraaf 1 over kadasteravond binnen executieveilingen uitgelegd: bieders die dit overslaan betalen later met opslag, demontage, of een limiet die niet all-in was. Werk met screenshots van kaveltekst en kostenregels, verifieer fees op de bieddag, en behandel juli 2026 redactionele checks als momentopname. Gebruik officiële bronnen (platform, Consumentenbond, ACM, notaris of Kadaster waar relevant) en vermijd verzonnen kavelaantallen of slotprijzen. Maak een schriftelijk maximum inclusief buffer, plan logistiek als optie vóór het bod, en bewaar betaal- en ontvangstbewijs voor geschillen. Herhaal deze discipline ook bij lagere hamerbedragen: fraude en procesfouten schalen niet netjes met prijs. Voor executieveilingen uitgelegd betekent kadasteravond concreet dat je dit punt afvinkt vóór je inlogt, niet erna.

onderhands

Paragraaf 2 over onderhands binnen executieveilingen uitgelegd: bieders die dit overslaan betalen later met opslag, demontage, of een limiet die niet all-in was. Werk met screenshots van kaveltekst en kostenregels, verifieer fees op de bieddag, en behandel juli 2026 redactionele checks als momentopname. Gebruik officiële bronnen (platform, Consumentenbond, ACM, notaris of Kadaster waar relevant) en vermijd verzonnen kavelaantallen of slotprijzen. Maak een schriftelijk maximum inclusief buffer, plan logistiek als optie vóór het bod, en bewaar betaal- en ontvangstbewijs voor geschillen. Herhaal deze discipline ook bij lagere hamerbedragen: fraude en procesfouten schalen niet netjes met prijs. Voor executieveilingen uitgelegd betekent onderhands concreet dat je dit punt afvinkt vóór je inlogt, niet erna.

plokgeld

Paragraaf 3 over plokgeld binnen executieveilingen uitgelegd: bieders die dit overslaan betalen later met opslag, demontage, of een limiet die niet all-in was. Werk met screenshots van kaveltekst en kostenregels, verifieer fees op de bieddag, en behandel juli 2026 redactionele checks als momentopname. Gebruik officiële bronnen (platform, Consumentenbond, ACM, notaris of Kadaster waar relevant) en vermijd verzonnen kavelaantallen of slotprijzen. Maak een schriftelijk maximum inclusief buffer, plan logistiek als optie vóór het bod, en bewaar betaal- en ontvangstbewijs voor geschillen. Herhaal deze discipline ook bij lagere hamerbedragen: fraude en procesfouten schalen niet netjes met prijs. Voor executieveilingen uitgelegd betekent plokgeld concreet dat je dit punt afvinkt vóór je inlogt, niet erna.

as-is

Paragraaf 4 over as-is binnen executieveilingen uitgelegd: bieders die dit overslaan betalen later met opslag, demontage, of een limiet die niet all-in was. Werk met screenshots van kaveltekst en kostenregels, verifieer fees op de bieddag, en behandel juli 2026 redactionele checks als momentopname. Gebruik officiële bronnen (platform, Consumentenbond, ACM, notaris of Kadaster waar relevant) en vermijd verzonnen kavelaantallen of slotprijzen. Maak een schriftelijk maximum inclusief buffer, plan logistiek als optie vóór het bod, en bewaar betaal- en ontvangstbewijs voor geschillen. Herhaal deze discipline ook bij lagere hamerbedragen: fraude en procesfouten schalen niet netjes met prijs. Voor executieveilingen uitgelegd betekent as-is concreet dat je dit punt afvinkt vóór je inlogt, niet erna.

notaristermijnen

Paragraaf 5 over notaristermijnen binnen executieveilingen uitgelegd: bieders die dit overslaan betalen later met opslag, demontage, of een limiet die niet all-in was. Werk met screenshots van kaveltekst en kostenregels, verifieer fees op de bieddag, en behandel juli 2026 redactionele checks als momentopname. Gebruik officiële bronnen (platform, Consumentenbond, ACM, notaris of Kadaster waar relevant) en vermijd verzonnen kavelaantallen of slotprijzen. Maak een schriftelijk maximum inclusief buffer, plan logistiek als optie vóór het bod, en bewaar betaal- en ontvangstbewijs voor geschillen. Herhaal deze discipline ook bij lagere hamerbedragen: fraude en procesfouten schalen niet netjes met prijs. Voor executieveilingen uitgelegd betekent notaristermijnen concreet dat je dit punt afvinkt vóór je inlogt, niet erna.

neecriteria

Paragraaf 6 over neecriteria binnen executieveilingen uitgelegd: bieders die dit overslaan betalen later met opslag, demontage, of een limiet die niet all-in was. Werk met screenshots van kaveltekst en kostenregels, verifieer fees op de bieddag, en behandel juli 2026 redactionele checks als momentopname. Gebruik officiële bronnen (platform, Consumentenbond, ACM, notaris of Kadaster waar relevant) en vermijd verzonnen kavelaantallen of slotprijzen. Maak een schriftelijk maximum inclusief buffer, plan logistiek als optie vóór het bod, en bewaar betaal- en ontvangstbewijs voor geschillen. Herhaal deze discipline ook bij lagere hamerbedragen: fraude en procesfouten schalen niet netjes met prijs. Voor executieveilingen uitgelegd betekent neecriteria concreet dat je dit punt afvinkt vóór je inlogt, niet erna.

Afronding voor executieveilingen-uitgelegd

Sluit af met een eigen checklist van vijf bullets die je vóór inloggen afvinkt. Als één bullet faalt, bied je niet. e-Bids blijft uitleg en deeplink, geen live feed. Combineer dit essay met de bronnenlijst onder het artikel. Herijk je limiet na elke levering, noteer een spijtscore, en pas je all-in formule aan zodat één dure fout niet je hele kwartaal bepaalt.